빌라왕 전세 사기 피해가 늘고 있다

빌라만 1139채를 소유하고 있다가 사망한 일명 '빌라왕' 김모 씨가 화제입니다. 이를 빌라왕 사태라고도 부르더라고요. 이 빌라왕은 1139채의 빌라를 소유하고 있지만 보증금을 돌려주지 않고 사망했습니다. 그러니까 사라지는 빌라왕 사태, 즉 전세 사기 사건이 피해가 컸습니다. 특히 주택도시보증공사인 HUG 전세보험에 가입했는데도 보증금을 못 돌려받는 경우가 있을 수 있어서 더 큰 문제가 되고 있습니다.

 

 

1. 전세 사기 수법

그렇다면 빌리왕 김모 씨는 어떻게 수천 채의 빌라를 가질 수 있었을까요? 깡통전세라고도 하는데요. 자본금이 하나도 들어가지 않은 상태에서 갭투자를 하는 전형적인 수법입니다. 예를 들면 내가 2억에 매매했는데 전세금을 2억 2천을 두는겁니다. 이걸 갭투자라고 합니다. 그러니까 부동산 매매가와 임대 보증금간의 가격 차액만을 투자하여 부동산 매매 시세차익을 얻는 것입니다. 흔히 전세를 끼고 집을 사는 방법인거죠. 세입자의 보증금으로 집을 사고 나머지 차익을 얻는겁니다.

 

문제는 계약이 완료될 때 보증금을 돌려줄 수가 없다는 것입니다. 이미 2억으로 대출을 갚아버렸고 2천만원만 가지고 있는데 어떻게 전세금을 돌려줄 수 있겠어요. 또 전세대출에 필요한 보증을 받지 못해서 대출 연장을 거절당하기도 합니다. 다음 세입자가 2억 2천을 들고 들어오기만을 기다릴 수 밖에 없는 것입니다. 그런데 매매가 2억인데 누가 2억 2천에 전세를 주고 그 집에 들어올까요? 세입자를 구하기가 쉽지 않은 것입니다.

 

2. 사기를 막지 못하는 이유

그럼 왜 이런 갭투자, 깡통빌라, 전세 사기를 막지 못하는건지 이에 대해서도 알아보도록 하겠습니다. 가장 첫 번째로 전세보증보험의 단점을 이용한 것입니다. 전세대출을 받으려면 전세보증보험에 가입해야 하는 의무가 있습니다. 전세보증보험을 받기 위해서는 보증금과 선순위채권(근저당)의 합이 주택가격 이내여야 합니다. 빌라는 시세 파악이 어려워서 일반적으로 공시 가격의 150%(그러니까 1.5배 정도)까지를 주택가격으로 인정했습니다. 그러다보니까 전셋값이 매매가와 비슷한 경우, 매매가보다 높아도 전세보증보험에 가입할 수 있는 사례가 생긴 것입니다. 전세대출도 나왔고 보증금도 마련됐고 보험도 가입이 되니까 세입자들은 안심하고 전세 들어가서 사는것입니다. 최근에는 전세 사기 문제가 이슈로 뜨면서 140%로 낮아졌다고 합니다. 

 

이에 전문가들이 하는 말이 있는데요. 안전하게 보증금을 돌려받고 싶다면 융자와 보증금을 더한 금액이 집 시세의 70% 미만인 게 좋다고 합니다. 

 

그리고 사실 집주인은 전세금을 돌려줄 수가 없습니다. 왜냐면 계약 이후에 집주인이 바뀌는 겁니다. 계약을 했지만 확정일자 받기 전에 집주인이 바뀌면 세입자가 집에 대한 권리를 주장할 수가 없게 됩니다. 특히 새로 바뀌는 집주인은 보증금을 돌려줄 능력이 없는겁니다. 거기다 세금 체납자라면 집이 경매에까지 넘어갈 수도 있는거죠. 이렇게 되니 세입자는 보증금도 못 돌려받고, 그렇다고 앞서 말한 것처럼 은행 대출도 연장이 안되는 경우가 생기는 겁니다.

 

그리고 두 번째는 집주인이 사망하는겁니다. 최근에 1139채를 보유했던 빌라왕 김모 씨도 법으로는 사망자에게 해지 통보를 할 수가 없습니다. 이게 무슨 말이냐면 전세보증보험에 가입했더라도 전세보증보험이 집주인 대신 보증금을 내주기 위해서는 반드시 세입자가 집주인에게 계약 해지를 통보해야 합니다. 그런데 이미 사망했으니 그럴 수가 없는 것입니다. 즉, 해지 통보를 할 사람이 없어졌으니 전세보증보험에서 이런 상황에선 전세금을 돌려줄 의무가 없다고 말하는 겁니다.

3. 전세보증보험 사업 중단?

이로써 세입자는 가장 큰 피해를 입습니다. 하지만 세입자만 피해를 보는 것이 아닙니다. 보증서를 내준 전세보증보험(HUG)까지도 피해가 되는 것입니다. 

 

요즘 불안정한 부동산 상황 때문에 개인적으로 보험에 가입하는 세입자도 늘어나고 있습니다. 보증사고 발생과는 상관 없이, HUG(전세보증보험)가 해줄 수 있는 보증 한도가 모두 소진이 되버리면 외에 다른 보증상품도 중단될 수 있기 때문입니다. 

 

법에 따르면 보증 총액 한도는 자기자본의 60배를 초과할 수 없다고 말합니다. 최근 가입자가 계속 늘고 있기 때문에 추정치보다 더 빠르게 한도에 도달할 수 있다는 우려도 나오고 있다고 합니다. 

 

경매 공부를 하고 있는 저로써도 걱정이 많습니다. 앞으로 얼마나 많은 부동산 규제와 부동산 법이 바뀔지 예측이 안되기 때문입니다. 아무쪼록 전세 사기를 앞으로는 더 주의하셔야 하며 전세금 피해자가 더이상 늘지 않기를 바랄뿐입니다.